土地拍卖重回“价高者得”背后：不是解决财政问题，是要恢复资产流动性
“价高者得”的意义绝不仅仅是为了解决财政不足问题，其真正意义在于是让“商品住房回归商品属性”，通过市场为所有不动产寻找价格，恢复资产的流动性。康为/发自北京又一个城市对土地拍卖规则作出调整。11月15日，江苏省常州市自然资源和规划局网站发布国有土地使用权挂牌出让公告，常州市拟以挂牌方式出让13宗涉宅用地。本批次地块均未设置地块最高限价，将按照价高者得原则确定竞得人。全国土地巿场拍卖局势正在不断演变，9月底以来，多个省市相继取消了地价上限出让，恢复“价高者得”拍卖模式，来自中指研究院监测数据显示，在22个采取“两集中”土地出让方式的城市中，有19个城市已相继发布新挂牌宅地公告，目前已经取消土地限价的有17个城市，其中一些城市放开限价后均有高溢价地块出让，引发市场关注。土地拍卖市场恢复“价高者得”是否为土地财政不足问题，又将如何影响房地产市场？一线城市是否会跟进取消地价上限出让？对于上述问题，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉、厦门大学教授赵燕菁、浙江大学公共管理学院教授汪晖、首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池一一进行了分析。他们认为，恢复土地“价高者得”是房地产调控应有之义，其意义绝不仅仅是为了解决财政不足问题，真正意义在于是让“商品住房回归商品属性”，通过市场为所有不动产寻找价格，恢复资产的流动性。中国房地产报：自9月底以来，全国多省市取消地价上限拍卖限制，恢复“价高者得”竞价方式，您怎么看待这一政策调整？赵燕菁：2023年7月24日中共中央政治局会议做出“中国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断后，原来对地价、房价的限制之策就已经不再适应新的形势。各城市取消地价上限、恢复“价高者得”，就是对中央这一判断的响应，是对国务院“14号文”《关于规划建设保障性住房的指导意见》中提出“让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展”的具体落实。要把“价高者得”放到市场与保障分开这一大的政策框架里，才能对其意义有更深刻的理解。李宇嘉：恢复土地拍卖“价高者得”竞价方式的背景; 一是整个土地市场下滑得过快，希望通过放开对地价的限制，反映真实的土地市场价格来提振市场的信心；二是地价上涨有利于房价稳定，如果地价能够有明显的企稳或者上升，对区域房价的支撑会有一定作用。赵秀池：当前各地楼市低迷，市场预期比较悲观，观望情绪浓重，开发商拿地也比较谨慎，恢复“价高者得”也是房地产调控应有之义。汪晖：让商品房回归商品属性，通过保障房制度让人人有房住是趋势，将两者捆绑在一起会有很多弊端，一方面限制土地拍卖溢价率，破坏了市场机制应该发挥的价格信号作用，土地的真实价值没有通过交易体现出来，政府也没获得应有的土地收益；另一方面通过公租房建设比例作为竞争的另一个维度，把商品房和公租房捆绑在一起，在现实中已经出现了大量商品房业主和公租房租户之间的矛盾和冲突。所以，恢复“价高者得”的竞价方式是回归价格机制引导资源配置的合理举措。中国房地产报：有观点认为，恢复“价高者得”竞价方式缘于多个层面，其中土地财政是重要因素，对此您怎么看。赵燕菁：恢复“价高者得”对处于困局中的地方政府财政固然是一个利好，但更重要的是恢复了不动产相关资产的信用。在中国的信用体系里，不动产居于无可争议的核心位置，其比重之高没有任何一个资产可以比拟。如果不动产丧失流动性，其作为信用的价值就会荡然无存。因此，“价高者得”的市场意义绝不仅仅是为了解决财政不足的问题，因为如今“价高者得”也可能比以前的地价更低，“价高者得”的真正意义在于让“商品住房回归商品属性”，通过市场为所有不动产寻找价格，恢复资产的流动性。赵秀池：土地拍卖恢复“价高者得”竞价方式原因是多方面的，一方面是逆周期调节的原因；另一方面也有地块配套设施不断完善、配套服务水平不断提高的原因。由于土地出让收入是地方政府财政收入的重要来源，也有一定土地财政的原因。汪晖：恢复“价高者得”的竞价模式，应该是把商品房和保障房的边界界定清晰，在房地产新模式下，保障房政策是政府通过非市场化的公共政策来实现居者有其屋的目标，而商品房将通过市场机制这只看不见的手来实现资源最优配置。恢复“价高者得”的土地竞价方式是房地产新政所需，并不是为了土地财政应急，以当下房地产市场的供求关系现实来看，并不能改变土地市场需求不足的问题。中国房地产报；一线城市如北京、上海等需要调整土地拍卖政策吗？赵燕菁：要想让“商品住房回归商品属性”仅仅放开地价是远远不够的，房价也必须同时放开。土地市场针对的是开发商，相当于股票市场上的券商。“价高者得”只是土地的“批发价”放开了，而真正决定土地“批发价”的是土地的零售价——“房价”。商品房不能“价高者得”，土地“价高者得”就没有意义。国务院推出保障房的一个重要政策目标，就是让“商品住房回归商品属性”，低成本住宅的供给由保障房负担。应该说，在落实中央战略上国土部门先行了一步，其他部门必须尽快跟上才能形成政策合力。在大局面前，所有部门的局部目标都要让路。赵秀池：一线城市地价、房价“双限”政策仍然需要继续维持，但可以做一些微调，让开发商有实现良性循环的盈利的空间，也避免二手房与新房出现房价倒挂，同时让购房人的资产能够实现一定的保值、增值。李宇嘉：限地价本来就是权宜之计，或者说短期的调控政策，当这个市场下行了，那么限制的措施就应该取消。中国房地产报；恢复“价高者得”的土地竞价方式将对楼市带来哪些影响？赵燕菁：随着城市化进入尾声，人口在城乡间的迁移逐渐被城市间迁移所取代，地价也会因此出现分化。恢复“价高者得”最终的结果，就是可以支撑地价逐渐反弹，包括人口持续净流入的区域乃至全国的头部城市；对于人口净流出的城市，地价反而有可能进一步下跌。要想“价高者得”政策发挥最大效率，地方政府应当大幅减少商品住宅/商办用地的供给。只有保住存量资产的价值，才能为下一步房地产市场的修复创造条件。赵秀池：对于人口净流入城市的热点板块，在“价高者得”的土地竞价方式下可能会有“新地王”出现；“新地王”有可能导致房价创新高，进而带动房地产市场回暖。但在楼市低迷的情况下，开发商拿地比较谨慎，未必会有这一情况出现。汪晖：土地竞价方式恢复“价高者得”的同时应该取消商品房限价政策，让土地的价值在充分竞争中得以实现，让商品房价格在没有管制的情况下由供求关系来决定。这种充分竞争的楼市更多用于满足改善性需求，有助于楼市的合理发展。与此同时，政府的住宅公共政策也要通过保障房、公租房、租房补贴等通道来覆盖中低收入阶层，以满足他们的住房需求。中国房地产报；面对这一土地拍卖规则调整，房地产企业应该如何应对？赵燕菁：“价高者得”并不意味着房价会立刻大幅飙升，房地产企业要量力而行。三四线城市项目的最大危险，是资产负债表衰退，负债很难形成对应的资产，就算“价高者得”也很难恢复到以前的地价水平，开发商要学会断舍离。一二线城市项目最大的危险是现金流表出现问题，未来半年，房地产商要高度警惕突然的现金流不足导致企业“窒息而死”。从更长远看，所有城市都会从投资转向运营，盈亏平衡表会取代资产负债表成为城市更主要的关切。相应地，企业也要抓紧时机，尽快完成从城市开发商向城市运营商的转变。赵秀池：房地产企业在竞拍前要做足功课，尤其要认真分析房地产投资及其风险，确定好每个地块的可以接受的竞拍价格，谨慎参与竞拍，避免报价过高而导致后期项目经营处于困境。汪晖：规则的改变应该会逐步与取消限购限价政策相配套，房地产企业当下应努力保交楼、去库存、活下来，将来以更稳健的财务模式开发商品房，同时积极参与政府保障房建设，获得更稳定更安全的发展。
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